瑕疵(かし)ってなに? 契約書によくでてくる用語

不動産の知識
瑕疵とは

瑕疵(かし)とは、傷があるこです。

傷といっても、表面上の傷だけではなく

「いやだなあ」と心で思うようなことも、同じように瑕疵と考えます。

も、両方ともきずと読みます

はじめから、傷傷と書いてくれたら分かりやすいですよね。

法律用語は、わざとではないかと疑いたくなるくらい、難解な言葉がたくさん出現します。

心が折れないためにも、はじめはだいたいの意味を理解しておきましょう!

はじめ
はじめ

不動産の仕事をしていると、いろんな法律用語が出てくるよね。

調べても、よくわからないし。。

どうしてこんなに、むずかしい言葉ばかりなのかなあ。

えみさん
えみさん

そうよね。

そもそも、法律用語を考えた人が、

むずかしい顔して作ったんじゃないかしら。だから難しいのよ。

はじめ
はじめ

ぼくみたいに、ニヤニヤしながら作ったら、

もっとかんたんな用語になってたかもしれないね。。

えみさん
えみさん

そうね。じゃあ、はじめ君が作ってたら、

瑕疵(かし)はどういう言葉にしていたのかなあ?

はじめ
はじめ

もちろん、ラブソングだろうね。

「きみが好きさ~~スリーサイズが気になるルルル~」って感じかな。

えみさん
えみさん

ああ、それは歌詞(かし)ね。

ふふふふふ。

やっぱりはじめ君は、おかしいわね。

瑕疵をもう少し詳しく

不動産における瑕疵は、大きく三つに分類されます。

  • 物理的瑕疵
  • 法律的瑕疵
  • 心理的瑕疵

瑕疵とは、抽象的な考え方なので、大きな意味での理解をしておくと分かりやすいです。

物理的瑕疵

目的物(不動産で考えると、土地や建物)に、物理的に欠点や問題がある場合、

物理的瑕疵があるといいます。一部を紹介すると、

  • シロアリ被害
  • 雨漏り
  • 建物の傾き
  • 地盤が軟弱であったり、地盤沈下
  • 周辺の騒音、臭い、車の振動など
  • 土壌汚染
  • 土地の境界問題など

基本的には、目で見て問題がわかる瑕疵になります。

しかし見た目では、分かりにくい物理的瑕疵もあるので、

事前調査や聞き込みをすることでトラブルを回避することができます。

物理的に欠点や欠陥がある不動産のことを、物理的瑕疵のある不動産といいます。

はじめ
はじめ

見た目で分かる傷のことを、物理的瑕疵。

なるほど。なるほど。

法律的瑕疵

法律的瑕疵とは、法律によって、自由に利用できない状態にあることをいいます。

少し分かりにくい考え方なのですが、

建築基準法などで建築を制限されてしまっている土地である場合、

建物の建て替えができないといった物件が、少なからず存在します。

そのように法律によって、自由を奪われている不動産のことを、

法律的瑕疵がある不動産といいます。

こうこう
こうこう

たとえば、家を建てるときに必要な接道義務を満たしていない場合などがあるよ。見た目では分からないことが多いんだ。

心理的瑕疵

心理的瑕疵とは、その土地や建物がある場所で、

過去に殺人事件などの気持ちの悪い、いやぁな事件や事故が起こっていた場合、

家をリフォームしていたとしても、嫌な気持ちが残りますよね。

その嫌な気持ちになるようなことを心理的瑕疵いいます。

事故物件といわれるような、過去に事件や事故が起こった不動産のことを、

心理的瑕疵のある不動産といいます。

はじめ
はじめ

確かに、過去に事件があった家に住む勇気はないな。

幽霊とかでそうだし。。こわい。。

大家さん
大家さん

みゃけさん。実は。。

えびす荘も過去に事件があったことがあるの。

あなたの住んでる101号室でね。

はじめ
はじめ

えっ。うそでしょ?

なにがあったんですか?ドキドキ。。

大家さん
大家さん

ふふっ。秘密よ。

瑕疵があるのを黙っていたらどうなるの?

普通では知ることができない瑕疵のことを、法律用語では、隠れた瑕疵といいます。

この隠れた瑕疵というものが、不動産取引で最も厄介なものなのです。

民法第570条により、瑕疵担保責任について規定されています。

瑕疵担保責任について詳しくはこちら

通常、傷があるものを売った側が、責任を持たなければなりません。

常識的にもそうですね。傷があるものを知らずに買った人を保護してあげなければ、

売ったもの勝ちになってしまうので、よくありません。

売主側は、心理的に瑕疵を隠したい気持ちは分からないでもないですが、

傷があるなら、あると正直に申告しなければなりません。

こうこう
こうこう

うそはだめ!自分が後ろめたさに苦しむことになるよ。

瑕疵を隠して売ったりした場合、その後、損害賠償などを求められることがあります。

シロアリ被害を知りながら、それを買主に告げなかったため、家がダメになることもあります。

瑕疵があることを黙っていたら、契約を解除され、さらに損害賠償請求されることもあるのです。

絶対に気をつけましょう。

民法が改正され、新民法では、「隠れた瑕疵」という概念が廃止され、

見えていない瑕疵についても、保護される方向になるようです。

さらに、「代金減額請求」と「追完請求」も加わるようですので、売主側のリスクが増えます。

追完請求とは、「当初の目的をかなえることができるように直しなさい」ということです。

補修工事をすることになれば、いくら費用がかかるかわかりません。

どちらにしても、不動産を売買する前には、

きちんと調査をしておかなければならないということです。

今後は、瑕疵について今まで以上に注意を払って取引をするようにしましょう

はじめ
はじめ

大家さん。。瑕疵を隠しちゃいゃあよ。

お願い。101号室で一体なにがあったの?

教えてちょんまげ。。

大家さん
大家さん

じつは、前に借りてた人がにわとりを一羽飼ってたのよ。

だから、頭をでかハンマーでね。流血よ。ふふふ。。

はじめ
はじめ

えぇぇぇ。。ぼく、二羽飼ってるんですけどぉぉ。。

二羽にわとり。。。やばい。。。

大家さん
大家さん

ふふふ。冗談よ。

こんなところで油を売ってないで、さっさと仕事にいきなさい。

はじめ
はじめ

はい!行ってきまーーーす!!

コメント

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