賃貸借契約を解除したいけど、どうすればいいの?

不動産賃貸業務
契約を解除するには

契約の解除は、相手に解除の意思が到達した時点で効力を生じます

つまり、電話で契約を解除することを伝えるだけでも可能です。

しかし、実務では、契約の解除は、書面で伝えるのが望ましいでしょう。

書面を作成し、郵送でおくるなどしていれば、

この日に、解除したという証明が残るので、後々証拠になりますからね。

債務不履行(さいむふりこう)が解除の理由の場合は、

解除する前に、催告(さいこく)しなければなりませんが。。

はじめ
はじめ

大家さん!!

許してちょ。来月には必ず家賃払いますから!!

大家さん
大家さん

なにが「許してちょ」じゃ!!ぼけぇ!!

何か月滞納してると思ってるのよ!

解除よ、解除!もう契約解除よ!!

はじめ
はじめ

へへっ。でも大家さん。契約を解除する前には

債務不履行状態を是正するように催告しなければならない

ってことを知らないんですか?(平松先輩から教えてもらった)

大家さん
大家さん

このボケナスがぁ!!知ったようなことを!!

毎日毎日「家賃払え、家賃払え」って催告しとるわ!!

そもそも、義務違反が重大で、信頼関係を著しく破壊しているから

催告は不要なんじゃ!ぼけぇい!!

はじめ
はじめ

がびーーん!!

大家さん、詳しぃ。。。

あはっ。。いやぁ大家さん、今日もお美しい。。ははは。。

家賃の未払いなどを理由で契約解除する場合

自力救済はダメですよ!おさえてください!大家さん!

不動産を貸している場合、家賃を滞納してしまう借主さんは少なからずいらっしゃいます

その時、貸主さんや、管理業者は、その借主さんに払ってもらうように請求しますが、

数か月滞納しているような借主さんは、正直むずかしい。

大家さんは、何度も何度も、部屋に行っては居留守をつかわれ、

会えても「今はお金がないから無理」などといわれ、時間と体力を消耗していきます。

大家さん
大家さん

もう!何回おなじこと言わすのよ~

しびれをきらして、勝手に鍵を交換したり、勝手に部屋に入ってものを捨てたりしたらダメです。

それの実力行使は、自力救済といって、法律で禁止されている行為になります。

住居侵入罪や器物損壊罪で、訴えられる可能性もでてきてしまうのです。

怒りは、ほんとうによく分かりますが、抑えてください。

犯罪者になってしまいますよ!

大家さん
大家さん

じゃあどうすれば、いいのよ!

自力救済はダメです。正式な手段をとって、契約を解除しましょう。

正式な手段は、「催告」+「期限付き解除の意思表示」を「内容証明郵便」で!

専門用語を並べてしまいましたので、かんたんに。

催告(さいこく)」とは、請求することです。

つまり、「家賃を払ってください」ということです。

原則として、契約を解除する前に、

「家賃を払ってください」と言わなければならないルールになっているのです。

次に、「期限付き解除の意思表示」ですが、

これは、「いつまでに、滞納している家賃を払ってくれなかったので、契約を解除します」ということです。

内容証明郵便とは、

「大家さんが、家賃を滞納している借主宛てに、いつ、どんな内容を差し出したのか」を

郵便局が、公に証明してくれる郵便です。

契約の解除をするには、内容証明郵便でなくてもよいのですが、

内容証明郵便にしておいた方がベターです。

裁判になった場合の、証明の一つとして内容証明郵便にしておきましょう。

大家さん
大家さん

ふむふむ。内容証明郵便っと。

「催告」+「期限付き解除の意思表示」+「内容証明郵便」を具体的に、

令和1年12月31日までに、3か月分の滞納している賃料をお支払いください。同日までに、お支払いがない場合は、翌日令和2年1月1日に、本件賃貸借契約を解除します

などという内容を内容証明郵便で送るということです。

これをすることで、証拠を確実に残すことができるのです。

契約解除と解約の違いってあるの?

ほぼ同じ意味合いとして使用して問題ありません

契約当事者の一方に背信的義務違反があった場合は、「解除」という言葉を使い、

一方的に「解除」するという意味合いであり、

それ以外の契約の解消の場合は、「解約」という言葉を使い、

一方的でなく、両者が納得して解消することが、「解約」という使い方が一般的でしょう。

賃貸借契約での「解除」は、将来に向かってのみ効力が生じるとしています。

当然ですよね。解除するまで、不動産を貸し借りしていたわけですから。

法律用語って、ほんと分かりづらいですよね。。

解除についてもう一点重要なポイントがあります。

それは、一度解除の意思表示をすると、それを撤回することはできないということです。

解除するといって、あとで「やっぱり解除やめた」というと、

相手の立場を不安定にしてしまうので、撤回することができないとされています。

契約を解除する際は、慎重にお願いします。

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